El Proyecto Básico

El Proyecto Básico es aquel documento en el que se define y da la información global y más importante de lo que el promotor pretende ejecutar.

Su redacción implica la mayor capacidad creativa de los arquitectos e ingenieros. Los primeros traducen la idea propuesta a planos. Los cuales son muy genéricos, con muy bajo nivel de detalle, pocas acotaciones y de grandes escalas, imágenes de la edificación en 3D, renders, distribución de espacios, usos, etc., donde el promotor pueda ver su resultado final. Los ingenieros compatibilizarían la idea con la realidad y la normativa vigente; haciendo que sea estable estructuralmente, eficiente energéticamente, seguro, habitable y sobre todo legal.

Este documento, el Proyecto Básico (PB), es exigido por las administraciones públicas municipales a la hora de solicitar una licencia de obras. Las licencias de obra se merecen un post aparte, ya que es un mundo bastante complejo.

Además del desarrollo creativo del concepto, hay, y debe haber, otros aspectos que también requieren de una gran dosis de creatividad;

  • El procedimiento constructivo,
  • El Cost Plan, es decir la previsión de los costes de ejecución,
  • La seguridad en el proceso de ejecución
  • La calidad de los materiales y la ejecución
  • La Planificación; los tiempos de ejecución.

Me voy a poner en modo crítico; sinceramente, en mi modesta opinión hay varios de los aspectos mencionados que son los grandes ausentes de la fase de diseño o bien son maltratados: los procedimientos constructivos, la previsión de los costes y la planificación de la ejecución. 

El Proyecto Básico y el Procedimiento Constructivo

En esta fase de proyecto es difícil encontrar algún comentario en la memoria que haga referencia al sistema de ejecución de la obra.

Como Jefe de Obra he sido testigo de los grandes riesgos que supone tener un proyecto ejecutivo entre tus manos y no ver ninguna propuesta de cómo ejecutar lo que se ha dibujado en un papel.

Por lo que las sorpresas aparecen durante el proceso de ejecución. Se diseñan complejos sistemas de montaje que no han sido debidamente estudiados para evitar riesgos durante la ejecución.

Lamentablemente el promotor o su equipo de gestión y diseño suelen trasladar dicha responsabilidad al contratista. Olvidan que la verdadera función del contratista es construir y ejecutar lo diseñado, para nada debe diseñar, el promotor ya paga a un equipo técnico que se encargó de ello.

En más de una reunión y ante un tema a resolver en fase de ejecución, he escuchado la famosa frase «Que el contratista haga una propuesta», como es de suponer el ambiente en la reunión se ponía calentito.

¡¡¡¡Cómo se echa de menos el conocimiento y experiencia constructiva de los arquitectos egipcios!!!!, Immotep, ¡Vuelve!

Creo que este tema de los procedimientos de ejecución se merece un único post, me pondré a ello en breve.

La Previsión de Costes en el Proyecto Básico; la teoría del número gordo.

Por lo general al inicio de un proyecto, encontramos que el promotor se muestra muy cauto con el presupuesto previsto. No informa de su límite, miente al project manager, prefiere que antes se le diga el importe final, etc., vamos lo de siempre; quiere desarrollar su proyecto por cuatro euros (para los que ya peinamos canas y lucimos calvas; duros a cuatro pesetas).

Aquí también nos encontramos con la gestión de los famosos «Colchones». Pues un colchón para el profano es un elemento cuyo uso está destinado al descanso, reposando sobre él y que puede ser de distintos materiales.

Pero tiene otra definición para los project managers (PM), arquitectos e ingenieros proyectistas; son los importes de partidas de obra en las que su medición o precio o su posible supresión del diseño, son susceptibles de emplear por los PM para cubrir ciertos gastos o costes imprevistos. En otros post comentaremos su destino y su gestión.

La Planificación de la Obra

Por último, de momento, comentaremos la planificación de los trabajos. Aquí encontramos el gran choque cultural entre el «tipical spanish way of work» y las técnicas anglosajonas, de las que deriva el PM.

La planificación de obra contiene aquellos hitos parciales (milestones) que el promotor necesita que se cumplan para las expectativas de su negocio; apertura de un hotel antes de un verano, una fábrica de zapatos antes de un cambio de temporada, etc.

Estos hitos de obra, suelen estar vinculados a necesidades del promotor o bien a las propias necesidades de la ejecución. Esto último suele suceder cuando se contratan varias empresas para un mismo proyecto.

¿Por qué digo esto?, muy sencillo; por nuestra especialidad en la improvisación, la cual deriva de las circunstancias que no podemos controlar como PM o Jefe de Obra (JO) o Encargado de Tajo o Proveedor.

¿Cuántas reuniones de obra se han eternizado con la maldita planificación? en mi opinión todas. La subcontratación, la falta de profesionales de calidad de los distintos gremios, la poca seriedad de los proveedores a la hora de cumplir sus plazos, la falta de definición de detalle en los proyectos ejecutivos y sobretodo la ausencia del estudio y análisis de los procesos constructivos en cuanto a seguridad y viabilidad económica, son algunos de los grandes condicionantes de los plazos de ejecución.

Pero ¿Qué ocurre?, pues que el contratista firma lo que sea en el Contrato de Obra (CO), y en la fase de negociación del presupuesto de ejecución, éste hace lo que sea para que le encaje todo al promotor, que después ya abriremos la cajita de los contradictorios, modificaciones para ahorros y pagar los contradictorios, descubrir los colchones para cobrarlo todo aunque no lo ejecute, porque es a precio cerrado, etc., etc., etc.,… todo muy entretenido.

Pues hasta aquí llego de momento, espero vuestras experiencias, comentarios y aportaciones.

Saludos

Luis Zamora

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